农村宅基地使用权转让合同的效力

宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，也就是说，农村宅基地是指农村建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地，不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。

农民对于宅基地的享有使用权是指农村村民依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，并依法利用该土地建造住宅其附属设施的权利。

对于农民所享有的宅基使用权可以从以下几个方面来理解：

第一，农民所享有的宅基地使用权与农民的特定身份联系在一起的。也就是说，农民才能享有宅基地使用权的权利主体，农民是本集体经济组织内的成员，只有是本集体经济组织内的成员才能申请宅基地，非本集体经济组织的成员，不能申请宅基地使用权。

第二，宅基地使用权是一种用益物权，是本集体组织的成员对于集体组织内的土地的用益物权。本集体经济组织的成员对于其捅有的宅基地使用权长期享有占有、使用的权利。对于宅基使用权人来说，他有要在宅基地上建设房屋及其附属设施。

第三，本集体经济组织内的成员只能申请一处宅基地，因为土地属于稀缺资源，不可能让一个村民享有多处宅基地，一个村民申请一处宅基地，对于每个村民来说，可以保证其基本的生活需要。　　现实生活中，由于种种原因，农民对于宅基使用权经常进行转让，这就带来宅基地的转让合同效力的法律问题，如农民将其宅基地进行转让，转让合同受让人或是本集体经济组织内的成员、或是城镇居民，或是非本集体经济组织成员，也有的农民将宅基地使用权进行抵押、互换、等问题。

本文仅对于宅基地转让合同的效力问题谈几点意见:

对于农村宅基地转让合同的双方当事人有如下三种情况：一种情况是在本集体经济组织内进行转让，一种是向城镇人口转让，此外，还有非集体经济组织的人进行转让。对于这三种情况下宅基地转让合同的效力是不尽相同。

第一，签订农村宅基地转让合同的双方当事人均为本集体经济组织内的成员，对于此类合同的效力是有效，对于本集体经济成员之间的宅基地使用权可以进行转让，因为此种转让行为并没有使宅基地使用权是用于本集体经济组织成员的福利的性质改变，宅基地使用权转让还是本集体经济组织成员的福利。

第二，签订农村宅基地转让合同的双方当事人，一方是本集体经济组织的人，另一方是城镇居民，对于此类合同的效力应是无效，因其违反法律法规的强制性规定，在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国土资源部关于进一步加快宅基地使用登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146）号明确规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。通过上两个法规中可以看出来，对于农村的宅基地不允许城镇居民购买，对于农村的住房同样也不允许城镇居民购买，因为农村的房屋与宅基地使用权是不能分开的，根据房随地走，地随房走，农村的宅基地使用权是不能转让给城镇居民。

第三，签订农村宅基地转让合同的双方当事人，一方是本集体经济组织的人，另一方是非集体经济组织内的成员，对于此类合同的效力应是无效，依据《土地管理法》的规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织的批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定为无效，因为宅基地是本集体经济成员才能享受到福利，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织成员权的属性，故应认定为受让方为非本集体经济组织的成员转让合同的效力无效。从《房屋登记管理办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。从此条的规定，本集体经济组织的成员向非本集体经济成员转让房屋，不能办理房屋登记过户手续，因为我国现在实行房随地走、地随房走房地一体的政策，对于农村的住房不能与宅基地分开单独进行转让，故对于向非集体经济组织成员转让宅基地合同的效力应认定为无效。对于向非集体经济组织成员转让房屋的合同因不能办理房屋过房登记，对于这样的合同，合同双方当事人可以行使解除权，因为此种的合同的目的，就是为了获得宅基地的使用权，宅基地属于不动产，依据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让应当依照法律规定交付。可见我国物权法对于不动产的转让和消灭以登记为公示要件，如不能进行转让登记就意味着物权的转让没有进行公示，也就没有发生物权转让的效力。对于合同的双方当事人不能够实现合同的目的，因此合同的当事人可以行使合同的解除权，解除合同。

我们还可以从另外一个角度进行分析，根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，公民个人没有所有权，只享有使用权。同时，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：耕地、宅基地、自留山等集体所有土地使用权不能抵押。　　《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。　　《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能捅有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。　　农村村民的住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；　　农村集体经济组织为保障农户生产和生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

宅基地使用权的转让法律效力：

1、宅基地使用权不得单独转让。

有下列转让情况，应认定无效：

（1）城镇居民购买；

（2）法人或其他组织购买；

（3）转让人未经集体组织批准；

（4）向集体组织成员以外的人转让；

（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）

（2）同一集体经济组织内部成员转让；

（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

（4）转让行为征得集体组织同意；

（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

综上所述，笔者认为，对于本集体经济组织以内的宅基地转让合同的效力，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的规定，此合同是有效的合同；对于向本集体经济组织以外的人转让宅基地合同的效力或者向城镇人口转让宅基地合同的效力系无效的合同，因合同违反国家的有关强制性的规定，此合同不能认定为有效的合同，如果此合同已经订立双方当事人应相互返还所取得的财物，恢复到合同签订时的状况。